Nous maîtrisons en profondeur le marché andorran ainsi que ses particularités. Grâce à notre réseau de plus de 20 agences immobilières locales, nous vous offrons un accès privilégié à des biens exclusifs, parfaitement adaptés à vos besoins. En choisissant un interlocuteur unique, vous gagnez un temps précieux et évitez les recherches fastidieuses.

De la recherche du bien jusqu’à la signature de l’acte, nous vous guidons à chaque étape :

• Sélection de biens correspondant à votre profil

• Organisation de visites privées

• Négociation optimisée de votre acquisition

• Mise en relation avec notaires, banques et avocats spécialisés

L’Andorre possède des règles spécifiques pour l’achat immobilier en tant qu’étranger. Nous nous chargeons de toutes les démarches :

• Autorisation d’investissement étranger

• Création de société si nécessaire

• Accompagnement bancaire et fiscal

Basés à La Massana, nous sommes spécialisés dans l’accompagnement des clients français et étrangers.

Notre objectif : que votre investissement en Andorre se fasse en toute sérénité.

🏠 Achat immobilier en Andorre en tant que non-résident

✅ Possibilité d’achat

• Oui, les étrangers non-résidents peuvent acheter un bien immobilier en Andorre.

• Il faut demander une autorisation d’investissement étranger auprès du gouvernement andorran avant l’acquisition.

• Cette autorisation est quasi systématique, mais elle reste une étape obligatoire.

📑 Obligations & Taxes à payer

1. Autorisation investissement étranger

   • Dossier à déposer (pièce d’identité, origine des fonds, etc.).

   • Une fois validée, vous pouvez signer l’acte notarié.

1. Taxes et frais à l’achat

   • Impôt de transmission patrimoniale (ITP) : 4 % du prix (si bien ancien).

   • IGI (TVA andorrane) : 4,5 % si bien neuf.

   • Frais de notaire : env. 1 % du prix.

   • Taxe spécifique investissement étranger : 3 % du prix d’achat (introduite en 2023–2024). 👉 obligatoire pour tout non-résident qui achète un premier bien.

1. Autres frais possibles

   • Enregistrement foncier (~0,5 %).

   • Charges de copropriété / entretien (variables selon immeuble, station de ski, etc.).

⚠️ Points d’attention

• Si vous n’êtes pas résident, vous paierez systématiquement la taxe de 3 % sur investissement étranger.

• Pour éviter cette taxe, il faut devenir résident fiscal andorran (résidence active ou passive).

• Le gouvernement andorran peut, avec les nouvelles lois, renforcer les restrictions si le marché est trop tendu (notamment pour les non-résidents).

🚀 En résumé

• Oui, vous pouvez acheter sans être résident, mais vous aurez une taxe étrangère de 3 % + ITP 4 % + notaire 1 %.

• Les avantages fiscaux (pas de taxe foncière, pas de droits de succession, imposition plus faible) rendent l’investissement intéressant sur le long terme.

• Comparé à la France, l’Andorre est beaucoup plus favorable pour la détention et la transmission patrimoniale, mais l’entrée coûte un peu plus cher pour les non-résidents.

🏠 Exemple concret : investissement immobilier à 1 000 000 €

1️⃣ Acquisition

En France, les frais de notaire atteignent environ 7 %, soit 70 000 €. En Andorre, pour un non-résident, il faut compter 1 % de notaire, 4 % de droits de mutation et 3 % de taxe sur l’investissement étranger, soit environ 80 000 €.

👉 Au départ, le coût d’acquisition est donc quasiment identique : 1 070 000 € en France contre 1 080 000 € en Andorre.

2️⃣ Revenus locatifs sur 10 ans

Avec un rendement locatif de 4 % (soit 40 000 € par an) :

• En France, l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux absorbent environ 30 % du revenu net, ce qui laisse 245 000 € sur 10 ans.

• En Andorre, la fiscalité est neutralisée via une société patrimoniale. Résultat : 350 000 € conservés selon la structure choisie.

3️⃣ Revente après 10 ans

C’est ici que la différence est la plus marquante.

• En France, une plus-value de 300 000 € est imposée à 19 % + 17,2 % de prélèvements sociaux, soit plus de 108 000 € d’impôt.

• En Andorre, au-delà de 10 ans de détention, la plus-value est entièrement exonérée. Résultat : 300 000 € nets dans la poche de l’investisseur.

4️⃣ Bilan global après 10 ans

• France : environ 436 000 € de gains nets (loyers + plus-value).

• Andorre : environ 650 000 € de gains nets (loyers + plus-value exonérée).

🚀 Conclusion

Acheter un bien en Andorre, même en tant que non-résident, coûte légèrement plus cher à l’entrée à cause de la taxe de 3 %. Mais sur le long terme, l’avantage fiscal est écrasant :

• Pas de taxe foncière,

• Pas de droits de succession en ligne directe,

• Loyers faiblement imposés (voire pas du tout via une société),

• Plus-values totalement exonérées après 10 ans.

👉 Résultat : un investisseur gagne près de 200 000 € de plus qu’en France sur un projet à 1 million d’euros.

Bon à savoir :

• Depuis 2015, l’Andorre a instauré un impôt spécifique sur les plus-values immobilières : l’Impôt sur les Plus-values dans les Transmissions Patrimoniales Immobilières (IPGTPI).

• Il s’applique quand tu vends un bien immobilier avec bénéfice.

Les taux dépendent de la durée de détention :

• 35 % si revente dans l’année qui suit l’achat,

• 15 % si revente entre 2 et 3 ans,

• 10 % si revente entre 3 et 10 ans,

• 0 % si tu revends après plus de 10 ans.

👉 Au-delà de 10 ans de détention, les plus-values ne sont plus imposées en Andorre.

En France

• Les biens immobiliers sont soumis aux droits de succession.

• Le montant dépend du lien de parenté et de la valeur du patrimoine transmis :

  • Enfants / conjoint : abattement de 100 000 € par enfant, puis taxation progressive de 5 % à 45 %.

  • Frères, sœurs, neveux, amis ou héritiers éloignés : fiscalité bien plus lourde (jusqu’à 60 %).

• Exemple : transmettre un appartement de 1 000 000 € à ses enfants peut générer plusieurs centaines de milliers d’euros d’impôts à payer par les héritiers.

En Andorre

• Aucun impôt sur les successions ni donations en ligne directe (conjoints, enfants, parents).

• Cela veut dire que ton bien immobilier est transmis intégralement, sans taxation.

• Même en dehors de la ligne directe (frères, neveux, etc.), les droits sont quasi inexistants comparés à la France.

• Seuls des frais administratifs et notariés mineurs s’appliquent (acte de succession, enregistrement).

🚀 Conclusion

• En France : transmettre un bien immobilier coûte très cher aux héritiers, surtout si le patrimoine est important.

• En Andorre : ton patrimoine immobilier est transmis sans droits de succession, ce qui permet de protéger tes héritiers et de conserver la valeur intégrale de l’investissement dans la famille.

👉 C’est l’un des avantages majeurs qui poussent les familles fortunées à structurer leur patrimoine en Andorre.

🏠 Transmission d’un bien immobilier de 1 000 000 € à deux enfants

En France

• Abattement par enfant : 100 000 € → donc 200 000 € exonérés.

• Base taxable : 800 000 € (1 000 000 – 200 000).

• Barème fiscal : progressif de 5 % à 45 %.

👉 Pour simplifier le calcul, sur 400 000 € par enfant :

• Les premiers tranches taxées faiblement (5 à 20 %),

• Le reste entre 30 % et 40 %.

💰 Résultat : environ 240 000 € de droits de succession au total. Soit près de un quart du bien qui part à l’État.

En Andorre

• Pas de droits de succession en ligne directe (parents → enfants).

• Seuls des frais notariés et administratifs minimes (quelques milliers d’euros maximum).

💰 Résultat : les enfants récupèrent 100 % de la valeur du bien, soit 1 000 000 € net.

🚀 Conclusion

En France, transmettre un bien immobilier de 1 000 000 € à deux enfants coûte environ 240 000 € d’impôts. En Andorre, la même transmission coûte 0 € en fiscalité, les héritiers reçoivent l’intégralité du patrimoine.

👉 C’est l’un des avantages patrimoniaux majeurs qui font de l’Andorre une destination privilégiée pour les investisseurs et les familles souhaitant protéger et transmettre leur capital sans spoliation fiscale.

1️⃣ Fiscalité ultra compétitive

• Pas de taxe foncière ni taxe d’habitation.

• Pas de droits de succession en ligne directe.

• IGI (TVA locale) à seulement 4,5 % pour les biens neufs (contre 20 % en France).

• Plus-values exonérées après 10 ans de détention.

• Revenus locatifs faiblement imposés (max 10 %, souvent neutralisés via société patrimoniale).

2️⃣ Un cadre de vie exceptionnel

• Pays niché au cœur des Pyrénées : nature, ski, randonnées, air pur.

• Climat équilibré, 300 jours de soleil par an.

• Sécurité parmi les meilleures au monde : taux de criminalité extrêmement bas.

• Système de santé moderne et reconnu.

3️⃣ Marché immobilier attractif et dynamique

• Demande soutenue grâce aux expatriés, aux investisseurs et au tourisme haut de gamme.

• Rendements locatifs intéressants (surtout en saison ski et été).

• Potentiel de valorisation important dans certaines zones (Andorre-la-Vieille, Escaldes, stations de ski).

4️⃣ Investissement simple et sécurisé

• Procédures d’achat claires et rapides (autorisation d’investissement étranger, notaire, enregistrement).

• Système bancaire solide, accès au financement possible.

• Cadastre fiable et sécurité juridique élevée.

5️⃣ Un pays ouvert aux investisseurs

• Taux d’imposition global plafonné à 10 % (revenus et sociétés).

• Possibilité de structurer son patrimoine via une société andorrane.

• Obtention facilitée de la résidence passive (investissement immobilier minimum requis).

• Idéal pour préparer une résidence fiscale avantageuse à long terme.

🚀 En résumé

Acheter en Andorre, c’est à la fois :

• optimiser sa fiscalité,

• protéger son patrimoine familial,

• bénéficier d’un cadre de vie privilégié,

• et investir dans un marché attractif et sécurisé.

C’est un choix stratégique autant qu’un choix de qualité de vie.